✅ 월세 부가가치세 3가지 사례 요약
- 임차인 간이과세자
- 임차인 면세사업자
- 사업자가 없는 임차인?
최근에 일반과세자 그리고 간이과세자의 변경된 내용이 많아서 머리 아픈 분들 많으시죠? 우선 오늘은 부동산과 관련된 월세 부가가치세 얘기를 해볼게요.
월세 부가가치세
중개사들이 현장에서 임대차 계약을 진행할 때 월세 부가가치세와 관련해서 발생할 수 있는 몇 가지 상황들을 보겠습니다.
우선 임대와 관련해서는 주거용 부동산의 임대료인은 부가세가 없고 업무용 부동산에 임대료에는 부가세가 있습니다. 이걸 먼저 알고 갈게요.
주택임대는 면세사업자
면세 품목은 특징이 인간의 기본 생활과 관련된 재화, 이런 것들 중에는 부가세 면세 상품들이 있고요. 그런 상품을 전문으로 취급하는 사업자를 면세사업자라고 해요.
주거라는 것은 인간의 삶의 필수적으로 필요한 것이기 때문에 주거용 부동산은 기본적으로 면세 상품이에요.
물론 매매에서는 몇 가지 예외가 있지만 그건 다음 글에서 다루기로 하고요.
임대에서는 월세 부가가치세가 발생하지 않습니다. 당연히 임대인은 임차인에게 부가세를 받을 이유도 없고 국가의 신고납부할 필요도 없어요. 이렇게 주택임대 사업자는 면세 사업자입니다.
반면에 상가나 사무실을 임대하는 일반 임대사업자는 면세가 아니에요. 임차인에게 부가세를 별도로 받아서 국가에 납부해야 하는 과세사업자입니다.
물론 일반 임대사업자 중에도 간이과세자는 있어요. 하지만 작년에 크게 상향된 간이과세자의 기준에서 부동산 임대업은 예외입니다.
이 글에서는 임대인이 일반과세자라고 가정하고 업무용 부동산 임대차에서 종종 발생하는 부가세 관련 상황들을 몇 가지 보겠습니다.
임차인 간이과세자
첫 번째 상황은 임차인이 간이 과세자의 경우입니다.
업무용 부동산의 임대인은 월세의 10% 부가세를 임차인에게 별도로 받아서 국가의 납부해야 하는 의무가 있는데요. 임차인은 간이과세이기 때문에 임대인에게 지불한 부가세를 모두 공제받지 못하고 일부만 공제받죠.
그러니까 임대료에서 부가세 10%를내는 것이 좀 아깝다는 생각을 하게 됩니다.
업무용 부동산의 임대차 계약 시 임차인이 간이과세자일 경우
임대인은 부가세 10%를 받아서 국가에 납부해야 한다
임차인은 임대인에게 지불한 부가세 중 일부만 공제받는다
집주인에게 낸 월세 부가가치세 전체를 공제 받는 것이 아니니깐요.
그런데 좀 아깝다는 생각을 넘어서 이게 억울하다고 잘못 판단하는 임차인이 있어요 . 그리고 임대인과 만나서 조건을 조율하는 중에 그 얘기를 되풀이합니다. 자 임대인 입장에서 보면요.
임차인이 간이과세자라고 해서 본인이 부가세를 깎아줄 수 있는게 아니죠. 더구나 임차인은 간이과세이기 때문에 오히려 부가세에서 혜택을 받는 입장이에요. 일부만 공제 받는다는 것은 아주 작은 단점일 뿐이지 사실은 부가세를 굉장히 적게 내기 때문에 오히려 수혜자 입장입니다.
그런 간이과세 임차인이 임대인과 만나서 조건을 조율하는 자리에서 부가세가 아깝다는 뉘앙스의 얘기를 두 번 세 번 반복하게 되면 어느 순간 임대인은 기분이 나빠져요.
왜 그 돈을 임대인이 갖는 것도 아니고 임대인이 들어야 할 얘기도 사실은 아닌데 임대인 앞에서 자꾸 억울하단 뉘앙스로 얘기를 하니깐요. 현장에서 간이과세자인 임차인이 부가세에 대한 이런 얘기를 할 때는 반복되서 임대인이 기분 상하기 전에 중개사가 적절하게 끊어 주는 것이 좋아요.
대표님 말씀이 맞습니다 하지만 그건이 건물만이 아니라 어느 건물에 들어가셔도 같은 상황이고요. 부가세는 임대인이 갖는 것도 아니고 안 받는 것 자체도 위법이기 때문에 부가세는 협의할 수 없는 부분입니다. 이렇게 중간에 끊어 주셔야 해요.
임차인도 당연히 알고 있습니다. 알고는 있지만 월세 부가가치세를 내에도 모두 공제받지 못한다는 그 억울함을 임대인에게 어필하면서 월세를 몇 만원 깎으려고 했을 뿐이에요. 당연히 중간에 막아선 중개사를 원망할 수도 있지만 더 나쁜 상황을 방지하기 위해서는 반드시 적절한 시점에 끊어 주셔야 합니다.
임차인 면세 사업자
두 번째는 임차인이 면세 사업자일 경우입니다.
임대인은 부가세를 받아서 국가의 납부해야 하는데 임차인은 면세 사업자이기 때문에 부가세 신고납부 자체가 없고 당연히 부가세 공제나 환급도 없어요.
업무용 부동산의 임대차계약 시 임차인이 면세사업자일 경우
임대인은 부가세 10%를 받아서 국가에 납부해야 한다
임차인은 임대인에게 지불한 부가세를 전혀 환급받지 못한다
임차인이 부가세를 내지 않게 해달라고 요청한다
이 경우에도 사업을 시작한지 얼마 안 된 일부의 임차인은 세금계산서를 발급 안 해줘도 되니까 부가세를 없게 해달라고 요청합니다. 당연히 그럴 수는 없죠. 이때는 임차인에게 이렇게 물어보세요. 대표님 월세 부가가치세를 안내고 세금계산서를 안 받으시면 소득세 신고 할 때 월세에 대한 경비 처리도 안 하실 건가요? 그럴 순 없지 않나요?
이렇게 물어보시면 임차인이 본인이 뭘 착각하고 있는지 바로 이해합니다.
임차인이 면세 사업자라는 것은 부가세가 몇 세라는 것이지 소득세도 면세인 것은 아니거든요. 당연히 세금계산서를 받고 그만큼의 월세를 경비 처리하는 것이 훨씬 유리해요.
월세는 경비 처리하면서 부가세는 납부하지 않는 그런 방법은 없습니다. 있다고 해도 사실 위법이죠. 부가세가 아깝다는 생각에 잠깐 상황 판단을 잘못한 것 뿐이니까 말 몇 마디로 일깨워 주시면 바로 끝나요.
사업자 등록 안한 임차인
세 번째 상황은 임차인이 사업자 자체를 내지 않는 경우입니다. 사무실 공간을 빌리는 사람 중에는 간혹 이런 경우가 있어요.
직장인 친구들 몇 명이 돈을 모아서 공간을 빌리고 컴퓨터 몇 대를 놓은 다음에 일종의 놀이터를 만드는 경우도 있고요. 전업 투자자가 사업자 없이 개인 공간을 만드는 경우 또 어느 회사의 대표님이 조용히 머리를 식힐 개인 공간이 필요해서 사무실로 빌리는 경우도 있습니다.
이런 케이스 상당수는 사업자를 내지 않습니다.
물론 임대인은 상관없어요. 부가세를 받고 임차인의 주민등록번호로 세금계산 끊어주면 되기 때문에 월세를 밀리거나 사고를 치는게 아니라면 임대인에게 문제가 생기지는 않습니다.
다만이 경우에 임차인은 사업자 자체를 내지 않으니까. 월세 부가가치세 환급도 필요 없고 경비 처리도 필요 없습니다. 임대인 입장에서는 임차인이 사업자도 내지 않고 경비 처리 자체를 일절 하지 않으니까 월세 소득 자체를 신고 안 해도 될 것 같은 생각이 듭니다. 그래서 임대인과 임차인이 서로 신고하지 않는 대신 부가세도 주고받지 않는 것으로 그렇게 협의하는 경우가 가끔 있어요.
물론 위법이지만 적발될 확률이 거의 없다고 생각하는 겁니다.
업무용 부동산의 임대차계약 시 임차인이 사업자가 없는 경우
임대차 내역을 신고하지 않고 부가세를 받지 않는 것으로 서로 협의한다
당사자들의 협의와 상관없이 중개사가 발행하는 계약서에는 위법적인 특약이 들어가지 않도록 주의한다
임차인은 부가세를 안내서 좋고 임대인은 소득세가 줄어서 좋은 거죠. 자 이럴 경우에 초보 중개사 분들이 부가세는 없는 것으로 하고 세금계산서는 발급하지 않는다. 이런 비슷한 특약을 계약서에 넣는 경우가 가끔 있는데요.
절대로 안 됩니다.
공식적인 내용을 중개사가 나서서 조율해주고 스스로 그 근거를 남긴 꼴 밖에 되지 않습니다.
그렇게 협의되는 그 과정에 중개사의 어떤 역할이 있었건 아니건 관계없이 계약서는 반드시 정상적이고 합법적인 상태로 작성되어야 하고요.
양 당사자가 월세 부가가치세를 안내고 안 봤던 세금계산서를 주고받던 아니던 그건 잔금 처리 이후에 발생하는 그들의 문제이지 양쪽이 협의된 내용이라고 해서 위법이 분명한 내용을 계약서에 특약으로 기재해서는 안 됩니다.
초보 중개사 분들이이 부분에서 실수를 많이 해요.
마무리
자 오늘은 부가세와 관련해서 우리 중개 현장에서 발생할 수 있는 몇 가지 특이한 상황을 살펴봤습니다.
다음 글에서는 부동산의 매매계약과 관련된 부가세에 대한 얘기를 해 볼게요.
다음 글에서 계속 뵙겠습니다.
